La región del Bajío (Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí) se mantiene como el corazón manufacturero de México, intensificado por el nearshoring. Sin embargo, la saturación y la volatilidad macroeconómica han vuelto obsoletas las proyecciones de retorno de inversión (ROI) estándar. Los inversionistas necesitan una metodología que filtre el "ruido" especulativo y ofrezca una visión clara del ROI ajustado al riesgo por tipo de activo.
La clave ya no es dónde invertir, sino qué tipo de activo garantiza la mejor defensa contra la inflación y las fluctuaciones de tasas en un horizonte de 5 a 10 años.
I. Análisis Comparativo: Industrial vs. Comercial vs. Logístico
A continuación, presentamos una vista previa de nuestro análisis de retorno proyectado a 5 años, utilizando datos de la inflación esperada del Q4 y la política de Banxico.
| Tipo de Activo | Factores Clave de ROI (2025-2030) | Riesgo Operativo Actual (Q4) | ROI Nominal Proyectado (5 años) |
|---|---|---|---|
| Industrial (Clase A) | Tasa de Vacancia en mínimos. Fuerte impulso por Nearshoring. Dependencia de la demanda energética. | Medio-Bajo | 8.5%−10.5% |
| Logístico (Last-Mile) | Auge de E-commerce y eficiencia de la Cadena de Suministro. Alto riesgo de obsolescencia tecnológica. | Medio-Alto | 7.0%−9.0% |
| Residencial Multifamiliar | Demanda laboral elevada. Sensibilidad extrema a tasas de interés y crédito hipotecario. | Alto | 6.0%−8.0% |
II. Factores Ignorados que Redefinen el ROI (Vista Previa)
El mercado tiende a centrarse en el flujo de caja, pero los inversores más exitosos evalúan la erosión de capital por costos ocultos.
La Trampa del Costo de Capital y la Inflación
El costo de financiamiento sigue siendo alto, y la inflación en los materiales de construcción industrial (cobre, acero) erosiona el margen de factibilidad.
Análisis Exclusivo: El retorno real de un proyecto industrial de $10 millones se reduce en 1.8% adicional si la fase de diseño y permiso se extiende más de 6 meses debido a los costos financieros y la devaluación del peso contra el dólar.
La Resiliencia del Activo Industrial
Mientras que el sector residencial y comercial sufren una sensibilidad directa a las tasas de interés, el activo industrial de Clase A demuestra ser el más resiliente. Sin embargo, su rentabilidad está hoy más ligada a la calidad de la infraestructura energética (gas natural, subestaciones) que a su ubicación logística. Invertir sin verificar la capacidad energética disponible es el mayor riesgo del Q4.